Kolik vlastních peněz skutečně potřebujete na hypotéku?
Mnoho lidí při plánování vlastního bydlení počítá velmi jednoduše. Pokud například kupují nemovitost za 5 milionů korun a mají možnost získat hypotéku do 90 % hodnoty nemovitosti, řeknou si: „Potřebuji 10 % vlastních peněz, tedy 500 000 Kč.“
Jenže v praxi to tak jednoduché být nemusí.
Při financování nemovitosti totiž nestačí počítat pouze s kupní cenou. Do celého rozpočtu mohou vstupovat také náklady na rekonstrukci, právní služby, odhad nemovitosti, poplatky, vybavení domácnosti nebo rezerva na neočekávané výdaje.
Významnou roli přitom hraje také odhad nemovitosti.
Kupní cena nemusí být stejná jako hodnota pro banku
Banka při schvalování hypotéky nepracuje pouze s tím, za kolik nemovitost kupujete. Důležitá je také její hodnota stanovená odhadcem.
Může tedy nastat situace, kdy je například nemovitost nabízena za 5 milionů korun, ale odhadce její hodnotu stanoví pouze na 4,7 milionu korun.
V takovém případě banka nemusí vycházet z kupní ceny 5 milionů Kč. Pokud například financujete 90 % hodnoty nemovitosti, může maximální výše hypotéky vycházet přibližně z odhadní hodnoty 4,7 milionu Kč.
Rozdíl do kupní ceny pak musíte pokrýt z vlastních zdrojů.
Proto je důležité řešit financování ještě před podpisem rezervační smlouvy. Teprve v této fázi máte možnost zjistit, zda je konkrétní nemovitost s Vaším rozpočtem skutečně financovatelná.
Ještě větší pozor při koupi nemovitosti a rekonstrukci
Specifická situace nastává, pokud nemovitost nejen kupujete, ale zároveň ji chcete rekonstruovat.
Právě zde může vzniknout poměrně výrazný rozdíl mezi tím, kolik skutečně potřebujete na celou akci, a tím, kolik Vám banka může na základě hodnoty nemovitosti půjčit.
Představme si konkrétní modelový příklad.
Modelový příklad: koupě + rekonstrukce
Kupujete nemovitost za 5 000 000 Kč a plánujete rekonstrukci za dalších 750 000 Kč.
Kupní cena: 5 000 000 Kč
Rekonstrukce: 750 000 Kč
Celkové náklady: 5 750 000 Kč
Teď přichází důležitá část. Do budoucí hodnoty nemovitosti se nemusí promítnout celá částka, kterou do rekonstrukce investujete. Výsledná hodnota závisí například na rozsahu rekonstrukce, provedení a posouzení konkrétní nemovitosti.
Pro ilustraci předpokládejme, že se do budoucí hodnoty nemovitosti promítne přibližně 50 % nákladů na rekonstrukci.
750 000 Kč × 50 % = 375 000 Kč
Budoucí hodnota:
5 000 000 + 375 000 = 5 375 000 Kč
Pro zjednodušení dále počítejme s budoucí hodnotou přibližně 5,4 mil. Kč.
Pokud bychom v tomto modelovém příkladu počítali s možností financování do 90 % hodnoty nemovitosti, vychází maximální hypotéka přibližně:
5 400 000 × 90 % = 4 860 000 Kč
Jenže Vaše skutečné celkové náklady jsou 5 750 000 Kč.
Celkové náklady: 5 750 000 Kč
Možná hypotéka: 4 860 000 Kč
Potřebné vlastní zdroje: 890 000 Kč
V tomto modelovém případě tedy nestačí mít pouze 10 % z kupní ceny, tedy 500 000 Kč. Na celou transakci by bylo potřeba přibližně 890 000 Kč vlastních zdrojů.
Proč se rekonstrukce nepromítá vždy v plné výši?
Důvod je jednoduchý. To, kolik do nemovitosti investujete, nemusí automaticky odpovídat tomu, o kolik se zvýší její tržní hodnota.
Pokud například utratíte 750 000 Kč za rekonstrukci, neznamená to automaticky, že po rekonstrukci bude mít nemovitost o 750 000 Kč vyšší hodnotu.
Část nákladů může představovat například práce, vybavení nebo prvky, které sice výrazně zlepší komfort bydlení, ale jejich celou pořizovací cenu není možné jednoduše přičíst k hodnotě nemovitosti.
Proto může vzniknout rozdíl mezi tím, kolik do nemovitosti skutečně investujete, a tím, o kolik se podle odhadu zvýší její hodnota.
Pozor také na situaci, kdy je nemovitost přeplacená
Podobný problém může nastat i bez rekonstrukce.
Představte si, že se o jednu nemovitost zajímá více zájemců a nakonec ji koupíte za vyšší cenu, než odpovídá jejímu odhadu.
Například za nemovitost zaplatíte 5 milionů Kč, ale odhadce její hodnotu stanoví na 4,5 milionu Kč.
Při 90% financování by pak maximální hypotéka vycházela přibližně na:
4 500 000 × 90 % = 4 050 000 Kč
Vy však potřebujete zaplatit 5 milionů Kč. Rozdíl tedy činí 950 000 Kč.
V takové situaci už rozhodně nejde pouze o klasických 10 % vlastních zdrojů.
Proto je důležité znát čísla ještě před rezervací
Hypotéka není pouze o tom, zda Vám banka schválí určitý úvěrový limit. Důležité je vědět, zda Vám schválená hypotéka skutečně pokryje celou zamýšlenou transakci.
Před koupí nemovitosti je proto dobré znát:
- za kolik nemovitost kupujete,
- jakou hodnotu může mít podle odhadu,
- kolik budete potřebovat na rekonstrukci,
- jak se rekonstrukce může promítnout do budoucí hodnoty,
- kolik vlastních zdrojů budete skutečně potřebovat,
- a zda Vám po dokončení koupě a rekonstrukce zůstane dostatečná finanční rezerva.
Dobře naplánovaná hypotéka začíná ještě před podpisem rezervační smlouvy. V této fázi je možné dopředu prověřit, zda je konkrétní nemovitost, její kupní cena a případná rekonstrukce skutečně financovatelná.
Protože schválená hypotéka ještě automaticky neznamená, že máte vyřešené celé financování.
Rozdíl mezi dobře naplánovanou hypotékou a nepříjemným překvapením může být klidně několik set tisíc korun.
Neřešte jen to, kolik Vám banka půjčí. Nejdříve si spočítejte, kolik Vás celé bydlení skutečně bude stát.
Publikováno 25.6.2026
