Když jsem v dubnu prezentoval článek na porovnání příjmů vs. výše úvěru, úroky byly kolem 4,3%. Modeloval jsem i s případem, kdy úrok bude až 5,3%. To jsem ale nevěděl, kde se za 3 měs. budeme nacházet.
Celý článek najdete zde a dnes si ho aktualizujeme na aktuální hodnoty. Skok je opravdu rapidní, ale hlavní důvod najdete v závěru tohoto článku.
Vraťme se tedy na modelový příklad: pořízení nemovitosti za 5mil., hypotéka ve výši 80% LTV, výše úvěru 4mil., splatnost hypotéky 30let, klient bez závazků
Klient ale byl v situaci, že buď chtěl vyčkat (neřeším teď cenu nemovitosti, která bude jiná), zda se situace uklidní, nenašel vhodnou nemovitost, nebo naopak se mu blížil konec fixace třeba teď v červenci, ale nechtěl to řešit a vyčkával. 
Když se podíváme do tabulky, jakých splátek a příjmů by klient dosáhl v dubnu a nyní. Musí Vám být naprosto jasné, že by nyní ani nebyla možnost třeba úvěr zrefinancovat.
Vidina ušetření a vyčkávání se pěkně prodraží
Tento „upgrade“ článku vzniká na základě reálného jednání s klientem, které probíhalo minulý a tento týden. Celý příběh začal na jaře letošního roku, kdy mě klient oslovil, že mu končí fixace v září tohoto roku. Hypotéka z roku 2015, sazba 2,63% a výše úvěru na dům u Prahy 6,3mil. K doplacení cca 5,3mil. a aktuální splátka 25tis. a nějaké drobné.
Během těch 7mi let se toho samozřejmě hodně změnilo. Kromě změny práce a navýšení mzdy se jim také narodilo před necelými 2 roky dítě a tak příjem klientky klesl.
Nabídka byla v té době vcelku zajímavá, ale pro klienta již tak zajímavá ne! Zvýšení úrokové sazby na 4,39% při stejné splatnosti 23let vzrostla na 30.461Kč. O 5.000Kč/m! Nebyla to dobrá zpráva ale v té době to tak prostě bylo (z dnešního pohledu velmi výborná nabídka). Doporučil jsem klientovi oslovit jeho stávající banku, ale nebylo mu vyhověno. Nevystaví takto s předstihem nabídku (mám podobné zkušenosti s touto bankou se zrzavým zvířátkem v logu). Že mu nabídkou pošlou hned, jakmile to půjde (bohužel byl ještě ve starých podmínkách úvěru a tak to nemohlo být max 3měs. před koncem fixace).
Klient však nechtěl platit 5tis./m navíc, když vlastně neměl žádnou jinou alternativní nabídku a i když jsem mu doporučoval tu hypotéku i přesto vyřídit kvůli možným vysokým sazbám, tak si nenechal poradit.
Po několika urgencích nastal minulý týden den D a banka se klientovi ozvala s úžasnou nabídkou prodloužení fixace a úroková sazba překročila 6%. Jaká byla splátka Vám musí být asi jasno.
Začalo tedy rychlé hledání řešení u různých bank a vymýšlení možností, jak to celé vyřešit. Ač se mi podařilo vyjednat a zagarantovat úrok 5,39% a splátka 33.462Kč tak problém na sebe nenechal dlouho čekat. Vrátíme se o pár měsíců zpět…
Celkové příjmy domácnosti klienta byly téměř 50tis. čistého + mateřská, jejich věk je 36 a 39let. Z důvodu očekávání dítěte si pořídili větší vůz. Na část menší část si půjčili formou spotřebitelského úvěru se splátkou necelých 6tis. Loni úvěr předčasně doplatili. Z důvod jejich věku jim banka půjčí max 45% takže ze všech příjmů jim uznají necelých 30tis. což by na jaře vyšlo a byla by tam případně i možnost nějaké drobné výjimky. A asi tušíte kam narážím…
Díky zvýšené splátce o 3tis. by musel jejich příjem být nyní minimálně ve výši 75tis./m čistého, což nemají. Výjimka na vyšší DTI a DSTI zde není možná. Tu bychom museli vyřídit v jiné bance, kde je ale úrok také přes 6% a splátka přes 36tis. což by opět zvedlo měsíční náklady ale i s 50% výdaji by to nevyšlo. Prodloužení hypotéky na delší splatnost je jedno z řešení snížení splátky ale opět na úkor zvýšení celkových nákladů. Zbytek vlastních zdrojů, které zbyly po doplacení úvěru nijak výrazně nesníží měsíční splátku.
A CO SI Z TOHOTO VZÍT ZA POUČENÍ?
Je potřeba myslet trošku dopředu a hlavně i s dalšími riziky a vlivy, než je zvedající se úroková sazba apod. Z původních 25tis., přes mnou navrhovaných 30tis. po 33.500Kč je klient nucen splácet od nové fixace o více jak 10.000Kč/m více! Je to způsobeno mj. i věkem, nemožností spoludlužníka a minimální vlastní ušetřené zdroje. Pevně doufám, že příští rok, až se vrátí klientka do práce a klesnou trošku sazby, tak se nám podaří úvěr zrefinancovat a snížit měsíční náklady.
NENECHÁVEJTE PROSÍM VŠE NA POSLEDNÍ CHVÍLI A ŘEŠTE SVÉ HYPOTÉKY VČAS.
Ač došlo ke zvýšení repo sazby opět o 1,25%, tak banky až na výjimky zatím se zvyšováním sazeb vyčkávají, tak uvidíme, jak dlouho jim to vydrží :/
Publikováno 1.7.2022