S rostoucí úrokovou sazbu, která se pohybuje mezi 5 – 6% roste splátka, nebo při zachování stejné splátky klesá výše úvěru. Jednou z variant je hledat nemovitost za nižší kupní cenu, nebo dát více vlastních zdrojů.
Při koupi nemovitosti se ptejte na stávající hypotéku
Možná Vás to nenapadlo, nebo jste o tom nevěděli. Existuje zde možnost tzv. převzít hypotéku. Není to běžný proces, ale pokud to pro Vás bude výhodné (to si projdeme níže) a prodávající s tím bude souhlasit je to jedna z alternativ.
Podíváme se na 2 modelové situace, kdy 1. bude nová hypotéka a 2. bude převzetí:
SITUACE: Kupujete nemovitost v hodnotě 5mil., máte 1mil. v hotovosti, zbylé 4mil. budete financovat hypotékou na 30let. Prodávající koupil svůj byt za 3,5mil. před 4 roky, kdy sazba byla kolem 3% a vzal si hypotéku 2,8mil. na 30let a fix 10let, splátka 11.805Kč a dnes zbývá k doplacení cca 2,55mil.
1. příklad – Aktuálně budete dostávat nový úrok za 5,5% na 30let, fixace kratší kolem 3-5let, splátka bude 22.712Kč a k tomu dáte 1mil. ze svého. Vlastní zdroje 1mil. a cca 1,55mil. z Vaší hypotéky bude na pokrytí stávajícího dluhu a prodávající dostane na účet 2,45mil.
2. příklad – prodávající má hypotéku ještě na 26let, k doplacení 2,55mil. Budete si muset vzít novou hypotéku ale pouze na rozdíl, tj. 1,45mil. za 5,5% na 30let a splátka bude 8.233Kč. K tomu si hypotéku prodávajícího převezmete a z Vaší hypotéku mu bude vyplaceno 1,45mil. + 1mil. vlastních zdrojů.
Ušetří obě strany
Co je důležité, tak ušetří nejen kupující na úrocích, ale může ušetřit také prodávající, kterému může být účtován poplatek za předčasné doplacení hypotéky.
Když si porovnáme obě varianty ze strany klienta, tak u 1. varianty je splátka 22.712Kč vs. 11.805Kč + 8.233Kč u 2. varianty. Rozdíl 2.674Kč/m nevypadá zas tak zajímavě, ale za první období fixu to udělá přes 160.000Kč a k tomu ještě menší splatnost původní hypotéky o 4 roky. A to už zajímavá čísla jsou!
Omezení a zápory
Ač to může v tuto chvíli vypadat jako neodolatelná nabídka, tak vše co má své + má i své – … Asi nemá cenu řešit variantu, že si v době nízkých úroků převezmu hypotéku s úrokem 6%, ale mezi hlavní omezení je nutný souhlas banky a prodávajícího. Všechny banky tuto možnost nemají, nebo ji ani nejsou schopny vyřešit. Pokud k celému procesu dojde, tak většinou je to spojeno s poplatek za dodatek smlouvy, který bývá většinou kolem 5.000Kč.
Ještě daleko větším negativem může být to, že hypotéku si kupující musí převzít tak, jak je, tzn. zachovat fixaci, splatnost atd. Pak to lze samozřejmě změnit, ale opět za nějaký poplatek. V modelovém případu splatnost problém nebyla. Může ale nastat situace, kdy splatnost původní hypotéky bude třeba u banky, kde je výstupní věk 65 nebo 67let. Kupující, kterému je 42let a chtěl jít do banky se svou mladší ženou, kde může být výstupní věk třeba i 72let a tak by nemusel projít metodikou. Nebo může být problém třeba kvůli příjmům u OSVČ, kdy daná banka počítá příjmy jinak a klient by neprošel bonitně.
Až na odhad podobný proces
Proces převzetí hypotéky je velmi podobný, jako žádost o novou. Musí být doloženy příjmy, kompletní žádost k posouzení registrů atd. Jedním z mála rozdílů je, že není potřeba dělat odhad. To platí jen v případě, že zbytek kupní ceny bude hrazeno z vlastních zdrojů. Nebo pokud není hrazeno např. z nezajištěného úvěru ze stavebního spoření. V tomto případě ale musí být malý rozdíl, většinou do 1mil.
Publikováno 13.6.2022