V dnešním článku bych se rád zaměřil na pojem, který se začal na realitním trhu objevovat v loňském roce u developerských projektů a nyní se s tím již setkávám i u malých realitek. Shodou okolností jsem na toto téma byl i minulý týden osloven z Deníku N pro objasnění celého pojmu, tak to zde trošku více rozvedu. Tím pojmem je dotovaná hypotéka.
V čem spočítá „dotování“?
Jedním z možných zádrhelů, proč si dneska někdo nekoupí nemovitost může být vysoká úroková sazba. Vzhledem k tomu, že je to jeden z hlavních aspektů, podle čeho se lidé orientují při výběru hypotéky, je tomu kladen stejný důraz i u koupě nemovitosti.
Představte si situaci, kdy máte daný strop na hypotéku 20.000Kč/m a líbí se Vám byt za 4,5mil. Při 80% hypotéce a dnešních sazbách kolem 6% je splátka kolem 22.000Kč/m! To by znamenalo, že danou nemovitost nekoupíte. Když ale přijde realitka nebo developer s tím, že Vám bude hypotéku po nějakou dobu dotovat (nejčastěji 3 roky) sníží se Vám úrok u hypotéky na 2,99% a splátka by byla lehce přes 15tis.? To je přeci skvělé a hned podepisujete rezervační smlouvu!
Jedná se opravdu o tak výhodou nabídku?
Říkám to vždy u všech účelů… Ne vždy nejnižší úrok znamená nejvýhodnější nabídku. Pojďme si tedy podrobněji rozklíčovat jak to celé funguje a porovnat obě možnosti. Co je důležité, že v případě využití dotované hypotéky, jste odkázáni na konkrétní produkt developera či realitky, nelze to určitě brát celoplošně!
Modelový příklad: byt 4,5mil., hypotéka 80% 3,6mil. aktuální splátka 22.026Kč fix 5 let
- příklad: dotování hypotéky ve výši 2,99% na 3 roky, splátka 15.159Kč po dobu 3 let, úspora 247.212Kč
- příklad: sleva 200.000tis. z ceny bytu
Na první pohled se může zdát, že varianta č. 1 je výhodnější. Teď se ale pojďme podívat na to, jak se bude ale chovat hypotéka a celková částka splatnosti.
Podívejme se na to tedy v číslech:
- příklad: vlastní zdroje 900tis., hypotéka 3,6mil., 36měs. splátek (545.724Kč), 24měs. běžných splátek (528.624Kč), zůstatek ke konci fixace 3.357.693Kč.
- příklad: vlastní zdroje 860tis., hypotéka 3,44mil., 60měs.splátek (1.262.820Kč), zůstatek ke konci fixace 3.208.467Kč.
Když zde porovnáme výhodnost jednotlivých nabídek, tak sečteme vlastní zdroje, celkové měsíční splátky a zůstatek jistiny ke konci fixace, tak je to téměř shodné. Jedná se o částku 5.332.041Kč vs. 5.331.287Kč. Jaký bude stav po dalších 5ti letech?
Budeme počítat se snížením úrokových sazeb na 4,5%. U varianty 1 je splátka 18.645Kč a na konci fixace zůstatek 2.949.442Kč. 2. varianta je se splátkou 17.816Kč a 2.818.384Kč na konci fixace o 49.740Kč výhodnější (při dnešních sazbách je rozdíl skoro 60.000Kč). Dále se rozdíl sníží o vyšší vratku daně.
Úroky jsou nevyzpytatelné
Stejně jako u spoření úroky z úroků zvyšují výhodnost investice, tak zde je to přesně naopak. I když na první pohled se může zdát sleva na úrokové sazbě suprová, tak po započítání dalších aspektů při odpovídající slevě se rozdíl téměř vyrovnává.
Samozřejmě tato modelová situace je u každého jiná a individuální. Vždy je tedy potřeba se podívat na obě varianty v číslech. Pokud chcete po prodejci slevu a ten Vám ji chce kompenzovat snížením úroků, tak ji využijte! Ale jako vše má i tato mince 2 strany, takže zvažte, zda Vám to dává smysl, či nikoli.
Nejednejte ukvapeně a z praxe říkám, na „tlačení“ realiťáka, že dotace bude jen do konce týdne hned nekývejte! Je to možné, že to tak bude, ale ve většině případů to bude stejný nátlak, jako když Vám řekne, že za Vámi jsou další 3 zájemci a kdo dřív složí zálohu, toho je byt.
Publikováno 23.1.2023