Dokládání příjmů u hypotéky patří k mnoha činnostem, které musí klient splnit, aby mohl dost úvěr. Banky musí prověřit reálnost příjmů a schopnost splácet nový úvěr. Ruku v ruce s novelou zákona o spotřebitelských úvěrech z roku 2016 už nejde příjmy u nových hypoték jen „čestně prohlásit“. Nově ale banky budou muset řešit pojem příjem a paušální daň.
Jak lze prokázat příjmy?
Jsou asi 3 nejčastější případy:
- účet u banky – pokud si berete úvěr v bance, kde máte i běžný účet a chodí Vám tam výplata od zaměstnavatele, není většinou potřeba nic dalšího dokládat.
- POP – neboli Potvrzení o příjmu. Každá banka má svůj formulář, který nechá klient potvrdit na mzdové účtárně a pak jej dodá bance. Některé banky chtějí ještě pro ověření i výpis z účtu, že opravdu potvrzená mzda na daný účet chodí.
- daňové přiznání – pokud je klient OSVČ, tak musí doložit daňové přiznání za uplynulé zdaňovací období. A dnes se tomuto tématu budeme věnovat podrobněji.
Hypotéka pro OSVČ
Do letoška je obtížnější řešit hypotéku pro OSVČ (optimalizace příjmů, nedostatečné příjmy atd.) a příští rok to bude ještě náročnější. Každá banka má svůj kalkulátor a bylo potřeba velmi pečlivě spočítat příjmy, abych klienta nepoškodil. Fungovali zde 3 varianty, jak mohl klient příjmy vykazovat. Buď měl klasické příjmy a výdaje, nebo příjmy z obratu nebo tzv. výdajový paušál. Zde se rozevírali nůžky v tom, jak velký příjem bude. Někdo potřeboval znát řádek č. 37, někdo od tohoto řádku odečítal ještě daň z řádku č. 74 a někomu stačil řádek č. 101 a od toho odečetl skutečná, nebo modifikovaná % výdajů (nejméně výdajů uznávala Sberbank a Hypoteční banka, dnes ČSOB).
Příští rok to bude ale ještě náročnější! Do hry totiž vstupuje 4. varianta a tou je paušální daň. Informací o paušální dani najdete spousty, namátkově třeba zde. Ve stručnosti jde o to, že není potřeba podávat daňové přiznání a platíte měsíčně stanovený „paušál“, který zahrnuje zálohy na zdravotní pojištění, sociální pojištění a daň z příjmů.
Jak jako OSVČ prokážu příjmy bez daňového přiznání?
Touto otázkou jsem bombardoval banky takřka od začátku roku a to hlavně v době, kdy jsem měl klienty, co jsou OSVČ a hypotéku chtějí řešit v roce 2022, ale nevědí, jestli si paušální daní nezavřou vrátka k hypotéce. Někdo to risknul a někdo radši nevyužil.
V tuto chvíli většina bank přistoupila k takové nejrozumnější formě, kterou je doložení výpisu z účtu (podnikatelský nebo běžný), na kterém budou evidovány příjmy a zároveň placená paušální daň. Dále pak bude probíhat běžný postup přepočtu jako v případě, že by klient dokládal DP a příjem z účtu bude odpovídat řádku č.101.
Hypotéka pro OSVČ s paušální daní a její dokládání
Klient, který v roce 2022 bude žádat o hypotéku , bude muset doložit bance následující podklady:
- daňové přiznání za rok 2021 (pokud nespadá do paušální daně)
- daňová evidence (doložení faktur, provizních položek či podobných dokladů)
- výpis z účtu s podnikatelským stykem za posledních 12měs.
V tomto případě pak bude dále banka postupovat při výpočtu podobně, jako pokud by klient DP měl a bude proveden výpočet podle obratu. Paušální daň tedy nemusí být takový problém.
Jak budou reagovat ostatní banky?
Vše co je nové, je vždycky na principu pokus / omyl. Není zde asi moc prostoru, jak „jinak“ vymyslet dokazování příjmů, aby to zároveň splňovalo zákon a nepoškozovalo klienta. Věřím, že velké banky nyní budou jako mustr brát právě vzor České spořitelny a buď ho budou jen kopírovat, nebo lehce upravovat. Zde si myslím, že bude podobný prostor, jako např. u modifikace výdajového paušálu. Některé banky to budou brát jako příležitost a nastaví podmínky velmi proklientsky a někdo to bude brát jen jako doplnění portfolia.
Máme na to ještě pár měsíců a jsem sám zvědav, s čím banky přijdou. O průběhu zapojování bank do akceptace paušální daně Vás budu samozřejmě dále informovat.
Stejně jako dříve i nyní platí, že na hypotéku je potřeba se včas s důkladně připravit a u OSVČ to platí o to více, protože jak skončíte na konci roku 2021, tak Vás banky budou brát celý příští rok. Pokud jste OSVČ a o hypotéce uvažujete, určitě se na mě neváhejte obrátit a rád Vám pomohu.
Moneta vystoupila z řady
Po ČSOB, která dala zajímavé podmínky dnes, 1.2.2022 přišla Moneta Money Bank s metodikou jak bude postupovat při výpočtu příjmů a velice překvapila (v dobrém 🙂 )
V případě, že klient podniká 2 roky, banka uzná 80% z příjmů, co klient doloží výpisem z účtu. Už toto je velmi vstřícný krok, kdy to odpovídá 20% výdajovému paušálu což je asi nejlepší hodnota bez ohledu na typ výdělečné činnosti. Druhým obrovským pozitivem je to, že banka vychází z posledních 3 výpisu z účtu, kdy jako hlavní výchozí hodnotu bere prostřední hodnotu na výpisu. Tato hodnota musí být max. 83.333Kč/m
Příklad: Klient bude žádat 1.2. o úvěr, doloží bance výpis za 11/21 s příjmem 52.000Kč, za 12/21 37.400Kč a za 1/22 s 57.800Kč. Banka vezme příjem 52.000Kč jako hlavní hodnotu a z tohoto uzná klientovi příjem cca 41.600Kč/m
Za mě je toto velmi zajímavý přístup a věřím že u někoho kdo má např. velmi kolísavé příjmy se dá najít zajímavá kombinace, kdy by dosáhl na hypotéku. Blíže bych to asi nerozebíral a případně řešil individuálně.
Publikováno 21.9.2021; Aktualizováno 1.2.2022