V dnešním článku bych se velmi podrobně zaměřil na téma hypotéka pro OSVČ. Jsem OSVČ a chci si pro svojí soukromou potřebu pořídit pozemek, dům či byt. Zodpovíme si zde pár důležitých otázek ohledně možností, metodiky ale hlavně výpočtu příjmů.
Hypotéka pro OSVČ
Ze statistik ve vyhledávačích můžete mít dojem, že hypotéka pro OSVČ je úplně jiný produkt než pro zaměstnance, důchodce apod. Není tomu tak! Pokud OSVČ neřeší úvěr na nákup haly, ale jako OSVČ řeší svojí osobní bytovou potřebu, jedná se o klasickou hypotéku, kde je akorát rozdílné to, jaký příjem dokládáte. O výpočtu bude celý odstavec.
Důležité faktory, které ovlivňují úspěšnost vyřízení hypotéky
- typ podnikání – některá odvětví jsou pro banky rizikovější než jiná. Zde je důležitý údaj NACE. Banky se mohou zajímat o povahu podnikání a zohledňovat faktory jako sezónnost, konkurenci a stabilitu trhu. Zde asi největší zlom byl u pohostinství v rámci rámci Covid-19, kdy např. číšník měl stopku!
- finanční stabilita – tento bod souvisí s výpočtem bonity. Některé banky chtějí vidět i 3 daňová přiznání pro přesné stanovení výše příjmu a jeho udržitelnost
- typ účetnictví – banky mají různé výpočty pro reálné výdaje, paušální výdaje nebo paušální daň
- podíl vlastních zdrojů – i zde jsou stanoveny limity DTI a DSTI, které musí OSVČ splňovat
Metodické podmínky
Nebudu zde řešit klasické metodické věci, jako je splatnost, LTV apod. Ale opravdu jen specifické metodické věci, na které je potřeba si dát pozor, pokud jste OSVČ
- délka podnikání – ideální doba jsou 2 ukončená daňová období, dá se i 1 ukončené. Některé banky umí i min. 6měs. Pak jsou tu ale banky, které neřeší počet měsíců podnikání, ale příjem dělí 12 (začnu podnikat v říjnu 2022 a v květnu 2023 chci hypo tak mi příjem za 2022 vydělí 12 i když jsem podnikal jen 3 měsíce)
- příjmy z obratů – velký rozdíl oproti daňovému základu z řádku 113. Níže bude pak přesné porovnání
- úvěr na IČ – může být situace, že jako OSVČ jsem si vzal podnikatelský úvěr, kontokorent nebo třeba leasing na auto a splácím 20tis. Příjmy Vám někdo vypočítá na 50tis/m. a chcete ještě hypotéku. Opět existuje 2-3 banky, které třeba leasing nezapočítávají, kontokorent na IČ neberou jako výdaj, nebo dokážou o zaplacené úroky navýšit příjem
- příjem OSVČ z s.r.o. – i takový případ jsem řešil a i zde je obtížný výpočet. Jako vždy jsou banky, které to vůbec nezapočítají ale zase je tu banka, která vezme zisk společnosti, na základě % ve firmě vypočítá podíl, ten vydělí 12měs. a vynásobí koeficientem 0,85% (daň)… jak jednoduché!
VÝPOČET BONITY!
Posledním odstavcem bude výpočet bonity, který je samozřejmě ten nejdůležitější. Pojďme se tedy podívat na 2 reálná daňová přiznání, které jsem v posledních měsících zpracovával. Nebudeme zde kombinovat více příjmů, ale pouze příjem dle řádku 101 z činnosti OSVČ
1. příklad – činnost pána dle ARESU je příprava staveniště a dělá vše kolem výstavby a rekonstrukce bytů a domů. Jeho příjmy jsou 2.873.451Kč za rok dle řádku 101, vede daňovou evidenci, výdaje má 2.508.496Kč a jeho příjem dle DP je 364.955Kč (30.413Kč/m). Požadoval 7-8mil. Má ještě spolužadatele.
Zde můžete vidět obrovský rozdíl mezi bankami, kdy se někde pohybujeme kolem 1mil., ale některá je schopna dát až skoro 6mil. V tomto případě jsme s klientem vybrali banku A, přidali příjem spolužadatele a dostali se na požadovanou hypotéku 8mil.
2. příklad – činnost pána dle ARESU je malířské a natěračské práce a jak už z názvu vyplývá je to malíř. Jeho příjmy jsou 931.600Kč za rok dle řádku 101, uplatňuje paušální výdaje 80%, výdaje má 745.280Kč a jeho příjem dle DP je 186.320Kč (15.527Kč/m). Požadoval 3,5mil. Do úvěru bude vstupovat manželka na rodičovské.
Díky paušálním výdajům ten rozdíl není takový. Rozdíl je ale i tak pro něj dost rozhodující a zde se vybrala banka D, k tomu příjem manželky 15tis. rodičovské a příjem je dostatečný.
Někomu vyjde ČSOB, někomu Moneta, jinému Česká spořitelna
Co je ale důležité říct, že názvy bank jsou shodné! Takže v 1. případě banka A jasně vedla, ale u případu 2 byla o 500tis. nižší než Banka D. Naopak Banka D, která v druhém případě vedla nabídla v prvním případě skoro o 4,5mil. menší úvěr!
Pokud je někdo zaměstnanec, tak je to jasné, všechny banky mu uznají + – to, co chodí na účet, ale u OSVČ je to úplně jinak! Proto pokud jste OSVČ a chcete po mě kvalitní výstup bonity, potřebuji znát mnoho potřebných údajů a ideálně poslední 3 DP, abych vůbec zjistil, která banka je schopna Vám úvěr poskytnou. Protože v tomto případě úrok a RPSN nehrají úplně takovou roli. K čemu je klientovi, že mu Banka E dá úrok 5,69% když mu dá úvěr jen 1,3mil. a potřebuji 8mil.?
Publikováno 15.5.2023